بازار پیش فروش آپارتمان در مشهد چگونه است؟ - علی آباد جدید

جهت دریافت خدمات ساخت آلاچیق چوبی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

اما انگیزه بخش سرمایه داران از خرید ملک در مشهد مربوط به سود فروش، اجاره و رهن بالا است. مقصد اولیه بیشتر این سرمایه گذاران در دوران رونق کلان شهرهایی مانند تهران و کرج بود؛ اما بعد از افزایش قیمت مسکن در شهرهای مورد نظر، جهت سرمایه گذاری این گروه تغییر نموده و به سمت خرید ملک در شهرهای توریستی هجوم بردند. بر اساس آمارهای اخذ شده طی ماه های گذشته، دو استان شاقتصادی کشور و خراسان رضوی بین شهرهای مهاجرپذیر کشور بوده اند.

چرایی هجوم سرمایه داران برای خرید ملک در مشهد

مشهد به واسطه حجم فراوری و بازرگانی بالا، بعد از تهران در رتبه دوم شهرهای قابل سرمایه گذاری کشور واقع شده است و به نوعی شهر مقدس مشهد برای بسیاری از سرمایه داران پایتخت دوم از لحاظ کسب درآمد محسوب می گردد. همین دلیل باعث شده است که در طی سال های اخیر میزان ساخت وساز و خرید مسکن اقساطی در مشهد رو به رشدی داشته و از دو لحاظ توسعه عرضی و طولی ساختمان ها بعد از تهران عظیم، رتبه دوم را در بین هزار و 480 شهر کشور کسب کند. همچنین از لحاظ تعداد پاساژها در حال حاضر حدود 70 پاساژ بسیار عظیم و ده های سراچه کوچک در سطح شهر مشهد مقدس ساخته شده است که این موضوع روی قیمت املاک مسکونی این منطقه نیز تاثیر گذاشته است؛ به طوریکه در حال حاضر هر مترمربع از واحد مسکونی در شهر مشهد از یک میلیون تومان در منطقه طلاب تا قیمت 10 میلیون تومان در بلوار پیروزی قیمت گذاری شده است.

البته قیمت این املاک تا حدودی رابطه مستقیمی با دور و نزدیکی با حرم دارد و هر چه ملک موردنظر به حرم مطهر امام رضا نزدیکتر باشد، قیمت هر مترمربع فایل شده برای فروش گران تر و نزدیک به 10 میلیون تومان است؛ اما آمارهای رسمی گویای این موضوع است که ورود خریداران عرب از کشورهای همسایه به بازار املاک مشهد مقدس، قیمت هر متر مربع از واحدهای مسکونی در جای جای مشهد از یک تا 3 میلیون تومان افزایش یافته است. به این ترتیب پیش فروش آپارتمان در مشهد نزدیک حرم بازاری گرم و پررونق دارد.

کدام مناطق مشهد گران است

هر چه آپارتمان موردنظر نزدیک به حرم باشد گران تر بوده و به عبارتی اعیان نشین محسوب می گردد. مناطقی مانند هاشمیه، سجاد، احمدآباد و بلوار پیروزی جز مناطقی است که قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی واقع در این مناطق از 8 میلیون تومان تا 12 میلیون تومان است. می توان گفت که وجود بازارچه های لوکس و متعدد، نزدیکی به حرم مطهر، ساخت ساز توسعه یافته، معماری لوکس و گیرا و همچنین شبکه حمل و نقل توسعه یافته در این مناطق باعث شده است که ما شاهد حضور چشمگیر سرمایه داران در این مناطق باشیم که البته بخشی عظیم از املاک این منطقه پیش فروش شده اند.

چرایی رشد پیش فروش

در حال حاضر افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان باعث شده است که قراردادهای پیش فروش ساختمان، نسبت به سال های گذشته با رونق روبه رو گردد. البته به همان اندازه نیز میزان دعاوی حقوقی نیز به صورت چشمگیری افزایش داشته است.

به عقیده کارشناسان مسکن، بیشتر عوامل افزایش دعاوی قضایی پیش فروش، ناشی از عدم مطالعه و اشراف دقیق به قوانین پیش فروش است.

هم اکنون بعضی از خریداران به واسطه آشنایی با فروشنده به شکل مستقیم یا غیرمستقیم یا یک توافق ساده با پیش فروش کنندگان توافق می کنند و همین توافق ساده و برادرمنشانه در طی سال های اخیر سرآغاز مسائل و چالش های خانوادگی متعدد شده است. درحالی که به گفته کارشناسان حقوقی و ملکی، قوانین پیش فروش یکی از قوانین کامل و جامع بوده و در صورت مطالعه کامل از سوی خریدار و همچنین با اخذ مشاوره هنگام قرارداد، این نوع معامله می تواند بی دغدغه و برد دوطرفه محسوب گردد؛ چرا که سازنده با دریافت ملک در اقساط متعدد از فونداسیون گرفته تا سفیدکاری، می تواند ملک موردنظر را در زمان توافق شده تکمیل کند و به سود خود برسد. متقاضی نیز می تواند به مرور نقدینگی خود را کامل تر نموده و ملک موردنظر را خریداری کند.

بنابراین در ابتدای قرارداد باید تمام تعیینات طرفین و همچنین سند انتقال ملک توسط سازنده ارائه گردد. چرا که در بعضی از موارد سازنده فقط با توافق سهمی از آپارتمان با ساکنان یا صاحبان فعلی، توافق امضا داشته و آغاز به فعالیت نموده است و صاحب سند زمین نیست.

در گام بعدی باید ریزبه ریز ملک مورد معامله ازجمله متراژ، طبقه، واحد و حتی شماره ثبت ملک اصلی در توافق به صورت واضح قید گردد. همچنین باید در این قسمت به بخش های مشاع مانند پارکینگ، انباری، آب و برق و… نیز اشاره گردد و باید محل پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد. شاید در نگاه نخست، جانمایی این دو بخش به ویژه انباری برای طرفین اهمیت نداشته باشد؛ اما هم اکنون بعضی از پرونده های ملکی تنها مربوط به عدم توجه به این موضوع است.

بندهای بعدی مربوط به تعیینات معماری، جنس مصالح به کاررفته در نما و تأسیسات و تعیینات کلی بنا ازجمله تعداد واحد و طبقات در بنا و… است که باید متقاضی و فروشنده با قید این نکات فرایند پیش فروش را به اتمام برسانند.

همچنین بهای بنا و اقساط آن باید به صورت واضح در قرار بیان گردد. درنهایت نیز باید زمان تحویل ملک به صورت کامل در قرارداد قید گردد تا به واسطه این بند، متقاضی از حقوق خود دفاع نموده و اگر سازنده ای از تعهدات خودسر باز زده دچار نقصان گردد.

در کدام منطق مشهد، پیش فروش بیشتر است؟

به طورکلی فایل املاک پیش فروش را می توان در سراسر مشهد مقدس به راحتی یافت؛ چراکه بسیاری از سازندگان برای رسیدن به نقدینگی خود و البته برای اتمام پروژه های نیمه تمام احتیاج زیادی به پیش فروش این املاک دارند.

در حال حاضر قیمت هر مترمربع از املاک پیش فروش از 4 میلیون تومان 6 میلیون تومان بوده و تحویل نهایی ملک بر اساس قراردادها متفاوت بوده و در بیشتر معاملات این فرایند زمانی یک تا دوساله است.

بر اساس عرف بازار، هر چه زمان تحویل ملک نهایی کوتاه تر باشد و فاصله اقساط نزدیک تر باشد ممکن است قیمت نهایی با تخفیف هایی از سوی خریداران روبرو گردد. همچنین باید یادآور شد زمان اقساط پیش فروش کاملاً توافقی بوده و توسط مالک و خریدار تعیین می شوند.

در هر حال اگر به دنبال خرید ملک به عنوان سرمایه ای یا مصرف به شکل پیش فروش هستید در ابتدای امر مطالعه کاملی از قوانین پیش فروش داشته باشید؛ چراکه بعضی از پرونده های این نوع معامله علاوه بر خسارت اقتصادی و بحران های خانوادگی، خسارت های جانی نیز داشته و یک پرونده ملکی حقوقی به یک پرونده جنایی مبدل شده است.

در خاتمه یادآور می شویم اگر به دنبال خرید ملک پیش فروش هستید قانون 22 کانه پیش فروش را در متن زیر دوباره مرور کنید.

متن زیر قانون پیش فروش آپارتمان های مسکونی است که عیناً از وزارت راه و شهرسازی برای اطلاع شما آورده شده است.

هیات وزیران در جلسه 7 خرداد امسال به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری، راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تأیید شماره 100/24224/9000 مورخ 5 مرداد 92 قـوه قضاییه و به استناد ماده (25) قانون پیش فروش ساختمان ـ مصوب 1389 ـ آیین نامه اجرایی قانون یادشده را به توضیح زیر تصویب کرد:

بر اساس ماده 2 قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به صورت رسمی به وسیله دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد گردد و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.

بر اساس ماده 3 سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.

ماده 4 - هر واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین شرایط ملک، نام و تعیینات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده 5 - کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور العمل های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.

ماده 6 - در قرارداد پیش فروش باید شرایط واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

ماده 7 - ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده 8 - در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می گردد باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند تعیین و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل گردد.

ماده 9 - در تنظیم سند پیش فروش، قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده 10- شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند.

ماده 12- در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق شرایط موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات اجرا شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد.

چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.

ماده 12 ـ پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید.

حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.

ماده 13- در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن به وسیله دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده 14- پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند.

پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده 15- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد پیروز به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از 10 درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدر السهم او بلامانع است.

در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره - تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.

ماده 16- تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستأجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.

ماده 17- امضای مهندس ناظر مبنی بر خاتمه عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی نگردد.

ماده 18- اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.

ماده 19- وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.

ماده 20 - رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، تعیینات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر کننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.

ماده 21 ـ-وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کند.

ماده 22-مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول بعضی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد تعیین ـ مصوب 1373 ـ با اصلاحات بعدی است.

امیدواریم این مطلب به شما برای خرید یا پیش خرید یا حتی خرید و فروش آپارتمان با وام جانبازان و …. یاری نموده باشد. در هر صورت به یاد داشته باشید که برای انجام هر معامله ای باید به قوانین و مقررات پایبند بود تا درگیر مسائل بعدی نشویم.

به این مقاله از خبرنگارن چه امتیازی می دهید؟