وظایف مدیر و هیئت مدیره مجتمع های مسکونی چیست؟ - علی آباد جدید

جهت دریافت خدمات الاچیق باغ با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

اگر به عنوان یکی از ساکنین ساختمان مسکونی با قوانین و قواعد مدیریت مجتمع های مسکونی و نقش هیئت مدیره در آن آشنا نیستید در طول این مقاله می توانید با قوانین حاکم بر هیئت مدیره ساختمان و برج های مسکونی یا تجاری آشنا شوید.

این مقاله شامل سرفصل های زیر می گردد:

• هیئت مدیره و مدیر ساختمان مسکونی چگونه مشخص می شوند؟
• توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی و هیئت مدیره
• نکات مهم در خصوص مدیریت برج و وظایف هیئت مدیره

هیئت مدیره و مدیر ساختمان مسکونی چگونه مشخص می شوند؟

• طبق قانون، آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود احتیاج به مدیر ساختمان دارند.
• مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی مشخص شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند.
• مدیریت مجتمع های مسکونی را مالکینی که در آن محل سکونت دارند انتخاب می نمایند.
• این انتخاب در جلسه ای که تمام اعضای ساختمان مسکونی در آن حضور دارند از میان مالکین، برای مدت یک سال و توسط مجمع عمومی انتخاب می گردد. گرچه بر اساس ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون، در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی مشخص خواهد شد.

• مجمع عمومی همان جلسه یا گردهمایی تمام ساکنین و مالکین ساختمان است و در اولین جلسه بارأی اکثریت از میان افرادی که از قبل اعلام آمادگی نموده اند را به عنوان اعضای هیئت مدیره ساختمان مسکونی انتخاب می نمایند.
• تعداد اعضای هیئت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیئت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد.
• در مجتمع های عظیم وجود هیئت مدیره ضرورت دارد و چون هیئت مدیره درهرحال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ گردد، تعداد اعضای هیئت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد وگرنه اکثریتی وجود نخواهد داشت.

توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی و هیئت مدیره

پس از مشخص مدیر و اعضای هیئت مدیره ساختمان مسکونی، حال نوبت به تعریف و مشخص توضیح وظایف مدیر ساختمان و اعضای هیئت مدیره مسکونی می رسد. تعداد مدیران ساختمان از یک تا چند نفر قابل تغییر است و مشخص این تعداد توسط مجمع عمومی و با توجه به احتیاج تعیین می گردد.

• مدیریت مجتمع مسکونی مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. در واقع تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند: نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و.. مربوط به آن است.
• مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند. فقط و فقط درصورتی که تصمیم مجمع عمومی در یک مورد یا مواردی خاص خلاف قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن، یا خلاف سایر قوانین کشوری باشد مدیر یا هیئت مدیره می تواند از انجام آن امتناع کند.
• مدیریت مجتمع مسکونی امین شرکا است و نمی تواند فرد دیگری را به جای خود جهت انجام امور ساختمان انتخاب نموده یا وظایف خود را به دیگری واگذار کند. بر طبق ماده 19 آئین نامه تملک آپارتمان ها هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند. زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی های و قابلیت های شاخص یک فرد، او را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت مدیره نمی توانند با هیچ عذر و بهانه ای از زیر بار وظایف محوله شانه خالی نمایند و این عمل خلاف قانون است.
• با توجه به اهمیت نقش بیمه برای جبران خسارت ناشی از آتش سوزی، این مورد ازجمله مواردی است که در توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. همان طور که قبلاً عنوان شد مهم ترین مسئولیت مدیریت مجتمع مسکونی حفظ و نگاهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوط به آن است. بنابراین بیمه کردن ساختمان در راستای وظایف مدیر یا مدیران است. سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آن ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی مشخص و از شرکا گرفته شده و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند.
• هزینه های جاری ساختمان یا مجتمع مسکونی، درصورتی که توافقی بین مالکین در این زمینه مشخص نشده باشد، با توجه به نوع هزینه جاری به دو دسته تقسیم می شوند.

1. طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئین نامه سهم هر یک از مالکین یا استفاده نمایندگان از هزینه های مشترک، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاص دارد از قبیل آب، گاز، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ)
2. سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد، از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره، به طور مساوی بین مالکین یا استفاده نمایندگان تقسیم می گردد. تعیین کردن و اطلاع رسانی این فرایند از جمله وظایف مدیر ساختمان مسکونی است، که باید با توجه به رعایت قانون یا توافق مالکین هزینه را مشخص و دریافت کند.

• طبق قانون، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در خصوص سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بکند. بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هرحال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می تواند به مراجع ذی صلاح مراجعه کند.

• تائید اعتبار نماینده مالک جزو توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است، به موجب ماده 9 آئین نامه، کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا مشخص شده باشد، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالت نامه معتبر خود را به مدیریت مجتمع مسکونی ارائه کند.
• به موجب ماده 12 آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شده و توسط مدیریت مجتمع مسکونی یا اعضای هیئت مدیره نگهداری گردد. تمامی صورت جلسات مجامع عمومی باید حفظ شده تا در زمان لزوم به آن ها استناد گردد. درواقع چون این صورت جلسات به امضای کلیه حاضرین در مجمع می رسد، مفاد آن ها از مهم ترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین، مدیران، اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری است.
• مشخص زمان مجمع و اطلاع رسانی به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی نیز از ارکان توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است.
• به موجب ماده 10 مکرر قانون، چنانچه مالک یا استفاده نماینده یا مستأجر ساختمان مسکونی از پرداخت سهم هزینه های مشترک امتناع کند، هیئت مدیر یا مدیریت مجتمع های مسکونی موظف هستند که از طریق اظهارنامه رسمی، که شامل ریز مطالبات و مبلغ بدهی است، به فرد مورد نظر اطلاع رسانی نمایند. زیرا در صورت بروز مشکل تنها اظهارنامه رسمی مورد تائید مراجع قضایی است و مدیریت مجتمع های مسکونی نمی تواند مطالبات خود را که به صورت شفاهی یا از طریق نامه معمولی یا نصب روی تابلو اعلانات اعلام نموده، اثبات کند. اظهارنامه بر روی برگه های مخصوصی که از دادگاه تهیه می گردد، توسط مدیریت مجتمع های مسکونی در سه نسخه تنظیم و امضاء می گردد؛ سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مأمور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می گردد.
• پیگیری پرداخت بدهی های معوقه ساکنین نیز یکی از مهم ترین موارد مربوط به توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی است. چنانچه مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت مدیره پس از ارسال اظهارنامه نیز پیروز به دریافت مطالبات خود نشدند، باید با مراجعه به اداره ثبت محل، اجرائیه دریافت نمایند که عملیات اجرائی طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می گردد و بدین ترتیب وجه طلب ساختمان وصول می گردد.

• برابر ماده 12 قانون تملک آپارتمان ها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت مدیره رسیده باشد، از مالک یا قائم مقام او مطالبه کند.

• ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها تعیین نموده است که تشخیص در خصوص انتها عمر مفید ساختمان و فرسودگی آن و لزوم تجدید بنا و بیم خطر یا ضرر اقتصادی و جانی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است، که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکین بوده و درصورتی که مالکین ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیریت مجتمع های مسکونی یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان خواهد نمود.
• چنانچه مجمع عمومی ساختمان با اکثریت آراء تصویب کند که مجموعه ساختمان احتیاج به بازسازی دارد، اجرای این مصوبه بر اساس تبصره 1 ماده 13 قانون به عهده مدیریت مجتمع های مسکونی است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات مورد احتیاج را در این رابطه اجرا کند.
• درصورتی که یک یا تعدادی از مالکین پس از تصویب بازسازی ساختمان، واحد خود را جهت انجام امور مربوط به بازسازی تخلیه ننمایند، مدیریت مجتمع مسکونی می تواند با مراجعه به مراجع قضایی پس از مشخص کردن مکان مناسبی جهت اسکان توسط دیگر مالکین، حکم تخلیه آن واحد را اخذ کند.

نکات مهم در خصوص مدیریت برج و وظایف هیئت مدیره

علاوه بر موارد یادشده که تحت عنوان توضیح وظایف مدیر ساختمان مسکونی ذکر شد موارد دیگری هم وجود دارد که چه به عنوان مدیریت مجتمع مسکونی یا عضو هیئت مدیره یا حتی مالک باید از آن ها آگاه باشید:

• طبق ماده 7 آیین نامه اجرایی مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک بار در سال تشکیل گردد. در جلسه مجمع عمومی اصولاً مالکین آپارتمان ها شرکت می نمایند، اما مالک می تواند به جای خود نماینده یا درصورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
• بر اساس تبصره ماده 12 آیین نامه اجرایی، تصمیمات به تصویب رسیده توسط اکثریت آراء مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیریت مجتمع های مسکونی به مالکین غایب اطلاع داده گردد. طبق ماده 13 آیین نامه اجرایی و به استناد ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکین الزام آور است و مالکین و ساکنین محترم می بایست آن ها را رعایت نمایند.

• طبق قانون در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از اتمام مدت مدیریتشان، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یک از آن ها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به دلایل ذکرشده از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور مشخص اعضای جدید هیئت مدیره تشکیل گردد.
• تصمیمات مدیریت مجتمع مسکونی یا هیئت مدیره با اکثریت آراء معتبر است.
• مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار مشخص نموده و خزانه دار موظف است دفتر ثبت درآمد و هزینه داشته باشد، که هزینه ها و دریافتی ها با پیوست قبوض و اسناد مربوطه در آن ثبت و برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم گردد.
• طبق ماده 8 قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان این اختیار را دارد که از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان به عنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده کند.
• پس از ارسال دعوت نامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی، ممکن است همه آنان امکان حضور در جلسه مجمع (اعم از عادی یا فوق العاده) نداشته باشند. در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم، رسمیت پیدا کند، تصمیمات آن ها برای همه ازجمله مالکین غائب نیز لازم به اجراست.
• طبق ماده 10 مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده نماینده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیریت مجتمع های مسکونی یا هیئت مدیره می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک (مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم (نه آب سرد)، برق، گاز و …) به ایشان خودداری نمایند. بدیهی است مدیریت مجتمع های مسکونی به طور قانونی نمی توانند و نباید پیش از ارائه اظهارنامه به مالک یا استفاده نماینده او را از خدمات مشترک محروم نمایند.

این پست مورد پسند شما قرار گرفته است؟ امتیاز دهید.